한국 공인중개사들에 대해서는 대한민국에서 집을 구해봤다면 대략적으로 어떤지는 알고 있을 것이다. 물론 좋은 이야기보다는 나쁜 이야기가 많고, 최근 전세사기로 인해 부정적인 시각은 극에 달했다. 그렇다면 미국 공인중개사들은 어떨까? 미국 부동산 시장에 대해 간단하게 이야기하고 미국의 공인중개사들은 한국의 중개사들과는 어떤 차이가 있을지 이야기해보려고 합니다.
[ 금리가 올랐어도 미국의 부동산 가격에는 변화가 없다? ]
미국 역시 한국과 마찬가지로 부동산에 대한 관심은 늘 뜨거웠다. 특히 강남과 같이 비싼 동네들에 대해서는 더욱 비슷했다. 다만 코로나 시대를 지나면서 이 점이 더 커진 것 같았다. 미국에서는 굳이 집을 소유하려기보다는 대부분 렌트면 충분하다는 입장이었다. 그럼에도 한국식의 내 집 마련과 마찬가지로 미국에서도 렌트가 아닌 내 집을 갖겠다라는 마인드가 커진 것으로 보인다. 한번 구매하면 재택 근무와 취미 생활 등을 매번 옮겨가면서가 아닌 한 곳에서 꾸준히 수익과 주거 생활을 모두 할 수 있다고 가치관이 조금 변화한 것 같았다. 그래서 금리가 오르면서 가라앉은 국내 시장과는 다르게 미국의 부동산 시장에서만큼은 금리가 올랐음에도 주택 가격에 큰 변화가 보이지 않고 있다.
[ 미국에서 모기지 대출은 얼마나 잘 나올까? ]
금리가 계속해서 오른 현재 금리를 부담해야하는 미국의 집주인들은 어떨까? 2008년 금융위기를 겪은 미국에서는 모기지 대출을 받는 것이 상당히 힘들어졌습니다. 조건이 정말 많아지고 높아졌기 때문에 해당 대출을 받을 이들은 대부분 이자 부담에 전혀 문제가 없는 이들입니다. 또 월세 역시 높아지고 있기 때문에 월세보다 금리가 싼 경우도 있고, 비슷한 경우도 많이 있습니다. 그러니 최대한 조건을 맞춰서 주택을 구입하는 것이 현 미국의 부동산 시장에 맞는 상황인 것이니다.
[ 미국 공인중개사와 한국 공인중개사는 다를까? ]
미국의 공인중개사는 한국의 공인중개사와는 다르다는 이야기들이 많이 있었다. 다르면 얼마나 다를까란 생각도 했었다. 그러다 우연히 미국의 공인중개사를 만날 일이 있어 이야기를 나누다가 깜짝 놀랐던 기억이 있다. 일단 우리나라는 집을 보러 가거나, 건물을 보러 가도 등기부 등본 한 장 보여주고 현장 보여주는 것이 전부였다. 이건 지금도 전혀 변하지 않았다. 하지만 미국의 중개사 분은 보여주는 보고서만 40~50장이 넘어갔다. 무슨 내용이 그리 많을까란 생각도 했지만 내용을 보니 손잡이의 상태까지도 고객에게 전부 알려주기 위해 종이에 적혀있었다. 아마도 미국이 소송의 나라라는 별명이 있는 만큼 중개사들도 더욱 조심하는 것 같았다.
[ 한국과 다르게 단계를 거쳐야 하는 미국 공인중개사 ]
미국에서는 공인중개사를 리얼터(realtor)라고 부릅니다. 한국의 공인중개사 자격증은 하나이지만 미국에서는 세일즈퍼슨 자격과 브로커 자격으로 구분됩니다. 보통 세일즈퍼슨 자격은 한국의 소속공인중개사(소공)라고 생각하시면 편합니다. 일반적으로 부동산 중개업체에 취업해서 활동할 수 있는 자격이 있습니다. 미국의 대부분의 리얼터는 세일즈퍼슨이라고 생각하시면 됩니다. 그리고 세일즈퍼슨으로 2년 이상 경력을 쌓고, 추가 교육들을 이수하면 브로커 자격증을 취득할 수 있습니다. 이때부터는 직원이 아닌 개업공인중개사(개공)으로 활동할 수 있습니다. 참고로 한국의 중개보조인과 같은 역할은 미국에서는 허가하고 있지 않습니다.
미국의 공인중개사 시험은 최대한 실무와 가깝게 되어 있습니다. 한국의 중개사 시험은 시험보고 나면 잊어버려도 된다고 할 정도로 실무와 동떨어져있다고 느끼시는 분들이 많습니다. 반면 미국의 경우 생각보다 시험과 실무과 비슷하다는 의견들이 많이 보였습니다. 세일즈퍼슨 자격증의 경우 필수 2과목과 선택 1과목으로 시험을 보고, 브로커 자격증은 필수 5과목과 선택 3과목으로 시험을 보게 됩니다. 한국에서는 매년 10월 딱 한번만 시험을 보지만 미국은 거의 매달 시험이 있습니다.
[ 미국에서는 정해진 중개수수료가 없다? ]
미국의 중개수수료는 한국과 차이가 있습니다. 일단 매수인은 중개수수료를 부담하지 않습니다. 집을 판 매도인만 수수료를 지급하게 됩니다. 한국에서는 한쪽에만 수수료를 받는다고 큰 소란이 있었던 것과 다르게 미국에서는 한쪽에서만 부담하는 것이 관례인 것입니다. 또 한국에서는 국가에서 수수료율을 정해놨지만 미국에서는 수수료율에 하한과 상한이 없습니다. 다만 대부분 5~6%정도의 수수료 지급이 관행처럼 되어 있습니다. 매도인에게 받은 수수료율을 매수인과 매도인 각각에 리얼터가 있다면 이를 5:5로 나눠갖은 후 여기서 자신의 소속회사와 다시 7:3정도의 비율로 나눠갖습니다.
[ 미국의 부동산 거래가 한국의 부동산 거래보다 안전하다고 말하는 이유는? ]
미국의 경우 한국에 비해서 부동산 거래 안전성이 좀 더 높다고 합니다. 이는 한국의 부동산 중개업계에서 하지 않는 에스크로 제도 때문이라고 보는 시각이 많습니다. 제3자가 쌍방 대리인의 자격으로 부동산 거래와 관견된 보증금, 보증 및 그에 준하는 재산과 서류 등을 모두 계약이 종료될 때까지 보관하고 처리하게 됩니다. 이 때문에 부동산 거래로 인한 금융사고의 비율이 한국보다 낮다고 이야기합니다. 물론 이는 지역마다 차이가 있다고 생각해 좀 더 따져봐야할 것 같습니다. 또 한국에서는 매수인과 매도인이 만나 하나하나 확인해야하지만 미국에서는 둘이 만날 일이 없습니다. 금융 및 법적인 부분들은 책임지는 제3 기관이 있고, 집을 볼 때도 매도인이 반드시 필요하지 않기때문입니다. 한국에서는 매번 둘이 만나서 거래를 진행해도 부동산 사기가 판을 치는 것을 생각하면 부러운 제도라고 생각됩니다.