경제에 조금만 관심이 있다면 요새 뉴스에서 많이 들었던 말 중에 PF(프로젝트 파이낸싱)라는 말이 있습니다. 그리고 부동산 PF라는 말도 많이 들어보셨을 겁니다. 오늘은 대체 PF가 무엇이고 부동산 PF가 무엇인지에 대해서 한번 정리해보겠습니다.
PF(프로젝트 파이낸싱)이 무엇일까?
사전적으로는 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 방법을 말합니다. 자금을 조달할 때 자금을 제공해주는 대출기관에서는 돈을 빌리는 사람의 신용도나 담보를 보는 것이 아니라 프로젝트의 현금흐름을 우선 고려해 대출을 결정하게 됩니다. 해당 프로젝트가 미래에 수익을 만들어 낼 수 있다고 판단하면 금융기관에서 자금(Loan)을 빌려주는 것입니다. 이후 발생한 수익을 통해 원금과 이자를 받게 됩니다. 참고로 대출원리금 상환 부담은 프로젝트의 내재가치와 예상되는 현금 수익의 범위로 한정되게 됩니다.
부동산 개발의 대출은 어떤 것들이 있을까?
레고랜드 사태와 새마을금고 사태 등으로 뉴스를 통해 PF라는 말이 상당히 많이 등장하게 되었습니다. 그 중 부동산 PF라는 말이 아무래도 가장 많이 쓰이고 있죠. 부동산 개발 과정이 상당히 복잡하다는 것은 많은 분들이 알고 계실겁니다. 그 복잡한 과정 중 대출이 들어가는 부분은 시행사의 토지 구매와 금융회사를 통해 공사비용을 마련하게 될 때 대출을 받게 됩니다.
이 일련의 과정 중 토지를 구매하게 될 때 브릿지론(Bridge Loan)이 발생합니다. 토지를 살 여력이 안되는 시행사가 토지 주인들에게 계약금 정도만 주고 토지를 구매하거나 향후 토지를 넘기겠다는 계약서를 모으기 시작합니다. 토지 매매 계약서와 약정서가 90% 이상 정도 모이면 이것을 근거로 시행사는 대출을 받습니다. 토지매입과 시공사 보증 등을 통해 사업 초기 단계에서 필요한 자금을 제2금융권 등을 통해 대출을 받게 됩니다.
향후 단계인 본 PF 대출을 위해 다리를 놓아준다는 의미에서 브릿지론이라고 이야기합니다. 특별한 경우를 제외하고 보통 담보 대출의 성격이고 6개월에서 1년 정도의 단기대출로 이뤄집니다. 토지의 소유권이 없다는 점에서 1금융권에서는 대출을 잘 해주지 않습니다. 보통 캐피탈사, 저축은행, 증권사 등이 대출을 해주고 높은 금리를 받아갑니다.
그리고 여기서 받은 대출로 아까 계약금만 낸 토지의 주인들에게 잔금을 치릅니다. 이 과정을 지나 완전한 소유권을 넘겨 받고 인허가를 진행합니다. 또 건설사도 선정하게 됩니다. 초기 단계에서 브릿지론 이후 본격적인 부동산 개발을 위해 본 PF를 받아야합니다. 이때는 은행, 증권사 등의 금융기관들이 부동산 프로젝트의 수익성을 판단해 대출을 실행해주게 됩니다.
그렇다면 부동산 PF란 무엇일까?
부동산 PF에 대해서 좀 더 이야기해보겠습니다. 사전적으로는 아파트, 주상복합, 오피스텔, 상가 등의 건설 자금을 조달하기 위해 미래에 예상되는 분양 수익을 기반으로 금융기관에서 자금을 조달해주는 방식입니다. 은행이나 증권사 등의 금융기관에서 아파트 완공 이후 미분양률이 낮거나 없다고 판단되고, 건설사와 사업 규모 등을 판단해 대출금을 상환 받는데 문제가 없다고 판단되면 대출을 해줍니다.
보통 1금융권에서 진행되고 브릿지론보다 상대적으로 낮은 금리로 진행됩니다. 참고로 대출 비용에 브릿지론 금액, 전제 공사비용과 분양 비용 등이 포함되게 됩니다. 단순하게 말하면 시공과 분양을 위한 대출이 본 PF라고 생각하시면 됩니다. 브릿지론과 본 PF를 합쳐서 부동산 PF라고 생각하시면 됩니다.
부동산 PF의 리스크 관리는 어떻게 할까?
사업성만 보고 대출해준다는 것을 보면 위험성이 상당히 높아보입니다. 그래서 보통 SPC(Special Purpose Company)를 만들게 됩니다. 특수목적 회사를 만드는 이유는 자금관리를 위해서이죠. 해당 페이퍼컴퍼니에 회사 명의의 신탁계좌에 자금을 넣게 됩니다. 그 후 은행 등에서 해당 자금의 입출금을 관리하여 금전 사고를 예방합니다.
건설사가 공사를 진행하는 기성률에 따라 대금을 나눠서 지급하고 기존에 선정한 시공사가 완공에 문제가 생길 것 같으면 다른 건설사로 대체하여 완공할 수 있게 하는 역할도 합니다. 이때 준공책임계약의 여부도 따져보게 되죠.
또 미분양의 위험에 대비하기 위해서 대출금의 상환 순서를 선순위, 중순위, 후순위로 나누게 됩니다. 후순위일수록 대출금을 나중에 돌려받기 때문에 금리를 높게 받습니다. 평균적으로 선순위는 분양이 50~60%, 중순위는 60~70%, 후순위는 70% 이상이면 분양대금으로 전액 상환할 수 있는 구조를 기획합니다. 또 분양이 불확실한 경우 미담확약(미분양 담보대출 확약) 계약을 하게 됩니다. 분양대금으로 대출 상환이 되지 않을 경우 대출금을 대신 상환할 것을 약속하는 것입니다. 보통 증권사에서 4~5%의 미담확약 수수료를 받고 보증을 서게 됩니다.